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史上最强楼市资金调控,能降房价吗?

时间:2016-07-29 22:23来源:www.yinhangz.com 作者:银行利率 点击:
7月26日,中共中央政治局召开会议,抑制资产泡沫这一提法罕见地出现在会议中。资产泡沫里,属房地产泡沫最严重。房地产泡沫是什么意思呢?简单说,就是本不该吸引那么多资金的房地产行业吸引了过量资金,开发商的钱多,投资客的钱也多,这么多钱都投向楼市,
  7月26日,中共中央政治局召开会议,“抑制资产泡沫”这一提法罕见地出现在会议中。资产泡沫里,属房地产泡沫最严重。房地产泡沫是什么意思呢?简单说,就是本不该吸引那么多资金的房地产行业吸引了过量资金,开发商的钱多,投资客的钱也多,这么多钱都投向楼市,导致房价过高。高房价是由过量资金支撑起来的,但是,去泡沫之后,房价就会下降吗?这可不一定。
 
  最密不透风的调控——“勒紧钱袋子”
 
  一般来说,楼市调控政策多出自住建部、财政部。这一次,可能影响全体买房人的楼市调控政策却另有总指挥!融360房贷(fangdai123)发现,给楼市去泡沫的主导者,这一次既不是住建部、也不是财政部、更不是央行,而是证监会和银监会。
 
  证监会的调控政策已经出炉,而坊间传闻银监会的调控政策已经下发至各个银行,但银监会最新消息表示,“仍处内部论证阶段”。这说明,此番调控真的很重要,监管部门也必须慎之又慎!
 
  你可能在奇怪:证监会不是监管证券行业的吗,怎么会扯到楼市?
 
  这一点都不奇怪,前面说过,楼市泡沫是资金吹起来的,对地产开发商来说,谁有钱,谁就能玩转楼市。没钱,那对不起,楼市不欢迎你。而地产商的钱从哪里来?大多数地产商严重依赖通过发行证券来融资。
 
  证监会的调控是限制房企花钱——你仍然可以融资,但你想花钱可不容易,必须把自己的钱花出去,才能花融资的钱。
 
  7月28日,人民网报道披露,证监会表示“企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向。”这种说法来源于证监会官员在保荐机构专题培训会议上的会议纪要。该会议纪要还特别关照了房地产,“不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。”
 
  以前,房企通过证券融资,证监会审核的比较松,融资得到的钱,可以用来拍地、可以用来补充短期现金,可以用于偿还贷款。现在,证监会规定,只可以用于做项目建设了。
 
  据此前中国证券报报道,证监会发行部人士指出,“募集资金投资项目的投资构成中,募集资金不得用于支付员工工资、购买原材料等经营性支出;用于铺底流动资金、预备费、其他费用等的,视同以募集资金补充流动资金。”
 
  这条就是说,房企想找各种借口,以各种“费用”的名义把钱花出去,也是不行的!
 
  最严丝合缝的调控——堵死“低成本融资”渠道
 
  银监会的调控是提高房企融资成本——想融资,可以,但你只能去借成本高的钱!
 
  虽然还未正式颁布,但《商业银行理财业务监督管理办法》全文内容已经被透露给媒体。该办法对房企的融资控制体现在3个方面:
 
  1、禁止商业银行理财产品投资房企
 
  过去,公众理财产品可以入股地产公司。举个例子:万科在北京要开发一个项目,暂时没有足够的钱,于是它在北京成立一个项目公司,这个公司的有100股股份,万科自己留下20股,其余80股卖出去。卖给谁呢?银行向公众发行理财产品,就是投资于这个项目公司的80股股份,并与万科约定:等项目开发完了,万科有钱了,就将80股股份买回来,同时给理财产品投资人一定回报,这样,万科就用低成本获得了资金。
 
  这种融资方式属于股权类融资,对开发商来说,股权类融资的钱可以在拿地之前就进入项目公司,这种钱花起来也非常方便,不受限制,想买地买地,想发工资发工资。以后,这都不行了。
 
  《办法》第35条规定,商业银行理财产品不得直接或间接投资于除货币市场基金和债券型基金之外的证券投资基金,不得直接或间接投资于境内上市公司公开或非公开发行或交易的股票及其受(收)益权,不得直接或间接投资于非上市企业股权及其受(收)益权,仅面向具有相关投资经验,风险承受能力较强的私人银行客户、高资产净值客户和机构客户发行的理财产品除外。
 
  2、不是所有银行都能发行低成本理财产品
 
  《办法》第15条规定,将商业银行理财业务分为基础类理财业务和综合类理财业务,综合类理财业务是指在基础类业务范围基础上,商业银行理财产品还可以投资于非标准化债权资产、权益类资产和银监会认可的其他资产。
 
  非标准话债券资产、权益类资产,咱们不必管它的具体含义,只需要知道,他们属于“综合类理财产品”,对房企来说,这种融资方式成本很低。
 
  《办法》第16条规定,从事综合类理财业务的商业银行应当符合资本净额不低于50亿元人民币等共8项条件。而过去,所有银行都可以发行综合类理财产品。
 
  据招商证券分析师估算,在全国2500家银行中(900家银行+1600家农村信用社),只有250家左右银行发行的理财产品有投资权益类和非标资产的资格。
 
  3、提高房企借综合类理财融资的成本
 
  上一条说了,房企通过综合类理财产品融资是低成本的。据证券分析师介绍,房企借由券商发行的各种资产管理计划其实是一种特定目的载体,而房企通过这些资管计划获取资金的利率此前在7%到8%之间。此前,这些资产管理计划大多数是证券类和基金类的,因为成本低。今后,这些资产管理计划只能是信托类的。而信托类的融资成本要更高。
 
  简单说,就是“非标资产只能通过信托通道”。
 
  《办法》第39条规定,商业银行理财产品所投资的特定目的载体,不得直接或间接投资于非标准化债权资产,符合银监会关于银信理财合作业务相关监管规定的信托公司发行的信托投资计划除外。
 
  总结一下,房企想通过融资来开发项目,可以,但你先要有钱拍下来土地,有钱发得出工资!并且,融资途径减少了,融资对象少了,融资来的钱,利息比过去高了,房企承受得了吗?
 
  房企变穷,房价会降吗
 
  以信托类资管方式融资,成本更高了。那其他方式呢?据业内人士透露,开发商如果撇开银行,单独募集资金,成本则会达到12%以上。
 
  证监会和银监会的调控当然是从防范银行风险的角度出发,但银行和房企是上下游关系,房企处于银行的下游。上游不开闸,下游就缺水。可以说,“两会”的调控,让房企变穷了。
 
  房企变穷的后果,有两个可能:
 
  1、缺钱——竞争不过有钱的房企——买不到地——新开发项目减少——新房减少——楼市供给减少——供给与需求差距加大——房价被抬高
 
  2、缺钱——别的房企也缺钱——大家都不舍得花高价买地——拿地积极性降低——土地价格下降——拿地成本下降——房屋售价下降
 
  前一种让房价上涨,后一种让房价下降,哪种更可能出现?这要看不同的城市有不同的情况。央企、大型房企进驻的城市,他们肯定不缺钱。若一个城市只有一家不缺钱的房企,竞争对手都缺钱,那这一家就不必花大价钱买地,它的成本会小幅降低,但它可能更容易垄断市场,房价可能微涨、也可能微降。如果城市有多家大型房企,如一线城市,那此番调控影响不大,大家依然会拼命砸钱抢地。如果城市都是缺钱的中小房企,那就会出现第二种情况,房价很有可能下降。
 
  房企变穷怎么办?没钱,当然就要想办法弄钱嘛,怎么弄钱呢?
 
  当房子销售火爆时:
 
  1、忍痛用高成本办法融资——把成本转移给买房人——房屋销售价格上涨
 
  2、提高期房的预售款额度——买期房要交更多订金——变相等于房价上涨
 
  当房子卖不出去时,房企如果还缺钱,为了迅速回收资金,很可能会选择降价,薄利多销。
 
  总结一下,在一个火爆的市场里,房企变穷,很可能导致房价上涨;在一个冰冷的市场里,房企变穷,有利于降房价。现在库存量庞大的城市,无疑是属于房地产市场不好的,将来,这些城市的房价更容易下降。指望这一轮调控就想在一线城市买房?还是别想了吧!
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